Agent immobilier
Le responsable d’agence (agent immobilier) est un intermédiaire professionnel qui met en relation des acheteurs et des vendeurs de biens, immeubles ou fonds de commerce, ou négocie entre les parties la location de ces biens. Son métier consiste à mettre en vente des biens pour le compte de vendeurs, et dans un second temps à trouver des acquéreurs pour ces biens. L’agent immobilier ne peut négocier une affaire sans détenir préalablement un mandat, simple ou exclusif.
Attention, la profession d’agent immobilier ne s’improvise pas, Une simple formation de commercial ne suffit pas pour créer son agence.
La profession est strictement réglementée par la loi du 2 janvier 1970 modifiée, dite loi Hoguet. Il a à la fois une mission de représentation et de conseil : c’est le mandat qui confie le pouvoir d’accomplir sa mission au nom et pour le compte du mandant. Il va rapprocher le vendeur d’éventuels acquéreurs ou le bailleur d’éventuels locataires.
Il rédigera les promesses de vente. Il pourra manier des fonds pour le compte des parties dans le cadre d’un pouvoir précis du mandat et si sa carte professionnelle " transactions immobilières " est délivrée avec la mention " avec maniement de fonds ". Dans les huit jours de l’opération, l’agent immobilier doit informer son mandant de l’accomplissement du mandat de vendre ou louer.
En outre, l’agent immobilier doit vérifier la régularité de la situation administrative du bien (constructibilité du terrain, servitudes de l’immeuble, etc.), vérifier l’exactitude des informations qu’il donne aux parties (situation locative, validité des baux existants, etc.), informer les acquéreurs des vices apparents du bien qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer (parasites, etc.), vérifier la solvabilité de l’acquéreur.
Négociateur
Même si un agent immobilier peut travailler seul, il doit bien souvent collaborer avec un négociateur immobilier, dont la mission principale est de négocier les ventes et les achats de biens immobiliers.
Dans la zone géographique qui lui est confiée, le négociateur doit connaître tous les locaux industriels, tertiaires ou commerciaux, tous les terrains à bâtir potentiels et ainsi négocier avec leurs propriétaires et leurs constructeurs (pour tous ceux qui sont libres, à louer ou à vendre) un mandat de vente ou de location.
Le négociateur doit estimer la valeur de ce bien, rechercher des acquéreurs ou des locataires pour les biens figurant dans les fichiers de l’agence ou de la société, conseiller les clients sur les plans juridiques, fiscaux, financiers et, bien entendu, effectuer un suivi permanent de ses clients. Le négociateur doit donc posséder des compétences techniques (maîtrise des aspects juridiques, financiers, fiscaux, techniques) et commerciales (maîtrise des techniques de vente propres à l’immobilier).
Pour pouvoir exercer son activité, il doit être titulaire d’une attestation délivrée par la préfecture, sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle.
Administrateur
Il intervient à la fois auprès des propriétaires et des locataires. Il est titulaire d’un mandat et, à ce titre, son activité est régie par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil. Mandataire d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires, il assure en leur nom la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’administrateur de biens recherche et installe les locataires, en s’assurant qu’ils disposent de toutes les garanties financières. Il rédige, grâce à ses connaissances juridiques et techniques, les baux et dresse l’état de lieux. Il veille, en liaison avec les professionnels des corps de métier concernés, à la conservation du bien immobilier et à sa conformité aux obligations techniques existantes. Il fait réaliser les travaux nécessaires. Il leur assure la garantie de paiement des loyers, charges et taxes impayés et détériorations immobilières. Rémunéré par des locataires, un administrateur de biens définit avec eux la nature exacte de leurs besoins et leur propose des logements ou des locaux d’activités. Il les assiste dans leurs démarches administratives et leur choix final.
Faire valoir, louer, affermer, bailler, tirer parti, améliorer, recouvrer, acquitter, réparer, entretenir, sauvegarder, vendre, acheter, échanger, conseiller, concilier, aménager, prévoir, en un mot : administrer, voilà la mission de l’administrateur de biens. A cet égard, l’administrateur de biens se distingue du promoteur qui construit, de l’agent immobilier qui recherche un locataire ou un acquéreur, du marchand de biens qui achète et revend et dont les interventions restent ponctuelles. Sa rémunération se divise en deux parties :
- des honoraires de gestion : un pourcentage perçu sur les loyers encaissés ou une somme forfaitaire définie en fonction du nombre de lots en copropriété et définie par l’assemblée générale de la copropriété ;
- des honoraires de conseil qui vont de l’établissement des déclarations fiscales à l’expertise du patrimoine. En général, ils ne sont pas prévus par le mandat mais fixés ponctuellement d’un commun accord.
A noter : la FNAIM recensait environ 3 800 administrateurs de biens. Comme celui de l’agent immobilier, le mandat d’administrateur de biens doit être établi en deux exemplaires. A condition de respecter un préavis de trois mois, ce mandat peut être résilié à tout moment et sans explication.
Gestionnaire
Depuis la loi du 10 juillet 1965, la désignation d’un syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés. Le syndic de copropriété est le mandataire de la collectivité des copropriétaires. Son activité professionnelle est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il doit être titulaire de la carte professionnelle " gestion immobilière " délivrée par une préfecture et pour l’obtention de laquelle il doit notamment présenter chaque année : des justifications de son aptitude professionnelle, une attestation de garantie financière suffisante, une attestation d’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, un extrait du casier judiciaire attestant de son absence d’incapacité ou interdiction d’exercer. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui nomme le syndic à la majorité absolue.
Le syndic peut également exercer les fonctions d’administrateur de biens et d’agent immobilier.
Un gestionnaire (ou syndic) de copropriété est le plus souvent titulaire d’un Deug ou d’une licence en droit ou en sciences économiques, d’un BTS comptabilité et gestion ou d’un DUT carrière juridique. Le syndic gagne à ses débuts entre 18 000 et 27 600 euros annuellement. Une rémunération souvent jugée insuffisante au regard de la complexification des missions
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Ce poste ne doit pas être sous-estimé. La secrétaire d’agence doit être une personne dynamique et efficace. En effet, elle se doit de devenir aussi performante dans l’image qu’elle donne de sa société en accueillant les clients (au téléphone et au bureau), que dans le traitement de tous les aspects administratifs, financiers, comptables, courriers commerciaux, etc. Elle peut exercer son activité au sein d’une agence immobilière ou bien d’un cabinet d’administration de biens.
Le plus difficile est d’apprendre le jargon, parfois juridique, mais surtout de savoir qui fait quoi. Ce métier suppose une grande capacité d’écoute et de maîtrise de soi, mais également une bonne connaissance du fonctionnement de la répartition des tâches entre les personnes et de l’organisation des procédures internes : notaire, syndic, etc. "
